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2019-11-29

  政策调控趋向“一城多策”

  2018房地产迎来“长效机制”关键年

  短期调控与长效机制衔接将更为紧密

  2017年房地产政策坚持“房子是用来住的不是用来炒的”基调地方以城市群为调控场从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变限购、限贷、限售叠加土拍收紧供应结构优化调控效果逐步显现。

  业内人士分析预测2018年房地产行业将坚持“房住不炒”定位政策开启“一城多策”分类调控方向。在此基础上短期调控与长效机制的衔接将更为紧密大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点在控制房价水平的同时完善多层次住房供应体系构建租购并举的住房制度推动长效机制的建立健全。

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  资料图:建设中的楼盘(资料图)。 中新社记者 骆云飞摄

  调控趋向“一城多策”

  2018年楼市分类调控政策在地方得到落实兰州成为此轮调控来首个松绑限购城市。1月5日兰州市发文对部分区域取消限购继续限购区域则取消限购社保、纳税证明。同时进一步强化价格备案制度实行住房限售措施并于2018年1月8日起正式实施。

  针对兰州市的政策调整易居研究院智库中心研究总监严跃进表示兰州政策调整的重点在于:松绑部分非核心区域限购对限购的认定条件进行放松;对炒房依然零容忍推出限售政策;在去库存与防投机方面落实新政策的要求。

  严跃进表示从兰州的去库存周期数据来看维持在17个月左右的水平。一般来说一些热点城市若是市场不错去库存周期或存销比实际上是可以降低到12个月甚至8个月以下的水平。对于兰州房地产市场来说市场过热过半是集中在市区对于一些近郊区与远郊区以及郊县实际上去库存周期还是比较高的。

  “所以严格收紧限购政策意义不大。此次调整政策也是考虑到郊区市场去库存的导向所以对于此类区域撤限购变限售既去库存也防范炒房具有积极意义”。严跃进说预计后续对于一些省会城市来说郊区市场的购房政策会适当放松而市区房源不多且房价容易炒作所以政策松绑可能性相对不大。

  “2018年1月份以来兰州调整限购南京松绑户籍房地产调控正式开启一城多策时代”。中原地产首席分析师张大伟分析认为“2017年房地产市场调控最成功的地方是:在热点城市房价被抑制的情况下全国房地产市场依然维持向前推动的经济活力。因此2018年政策调控的方向依然是维持这个方向的发展趋势。”

  2017年12月底召开的全国住房城乡建设工作会议要求2018年抓好房地产市场分类调控促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策满足首套刚需、捧场改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市与县城要继续做好去库存工作。

  张大伟分析认为从未来趋势看在房价出现波动的情况下调控政策过严的城市政策加码的必要性已经不复存在。“以最典型的兰州为例库存过多的区域松绑政策库存少的区域加码调控符合调控的大方向。”

  他预计后续还会有更多城市会出现类似政策调整以往部分城市的“一刀切”限购并不利于市场平稳未来更多的城市将执行一城多策调控形势趋向多样化。

  坚持“房住不炒”定位

  中原地产研究中心统计数据显示2017年内全国接近110个城市与部门(县级以上)陆续发布的调控政策次数多达270次以上。其中北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策尤其是仅北京发布的各类型房地产调控政策超过30次。

  中国指数研究院的统计数据也显示2017年全年以城市群为调控主场从中心城市向周边三四线城市逐步扩围。在“房子是用来住的不是用来炒的”导向下各地政府积极深化房地产政策调控。截至2017年12月底90个地级以上城市(约200项政策)与35个县市(约41项政策)出台调控海南、河北从省级层面全面调控。此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。

  张大伟说从2017年的调控基调来看坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位;从调控城市看15个热点城市是调控热点;另外还从一二线城市开始逐渐向周围城市扩围。

  分区域来看长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策;2017年下半年三四线城市调控进一步扩围集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。

  中指院相关负责人分析认为2018年房地产工作重点是要抓好房地产市场分类调控促进房地产市场平稳健康发展。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的不是用来炒的”这一明确的主线坚持调控目标不动摇、力度不放松保持房地产市场调控政策的连续性与稳定性继续严格执行各项调控措施防范化解房地产市场风险。

  该负责人表示2018年针对各类需求实行差别化调控政策因城、因区施策将持续发酵城市群各级城市间调控将继续协作发力满足首套刚需、捧场改善需求、遏制投机炒房库存仍然较多的部分三四线城市与县城要继续做好去库存工作。此外区域协调与城乡统筹也将重点推进引导人口与住房需求合理分布。

  “长效机制”迎来关键年

  中指院方面认为2018年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐长效机制将是中长期房地产发展的重点。其中推进住房制度改革将是首要工作。这方面包括:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  在租赁市场方面未来人口净流入的大中城市将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁试点城市相关租赁政策也将进一步落实与细化。推进国有租赁企业的建设捧场专业化、机构化住房租赁企业发展抓紧推进住房租赁立法加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台推动住房租赁市场更加规范化、专业化。此外也将分层次多渠道解决群众住房问题扎实推进棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜发展共有产权住房。

  平安证券分析师杨侃分析指出2018年预计调控政策大概率维持现状大幅加码或放松可能性均不大。原因在于:首先十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性与稳定性;其次2017年九部委出台〖有关在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知〗在长效机制建设完成之前仍需要以调控换取时间;此外尽管经济下行压力仍在但短期工业增加值增长相对平稳;最后2017年各线城市房价涨幅明显回落热点城市住宅价格亦呈现不同程度降温调控已逐见成效。同时住建部明确“满足首套刚需捧场改善需求”。综合来看未来政策大幅加码概率不大。

  针对房地产市场“长效机制”建设伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析预测首先楼市调控长效机制将加速建立房产税相关问题作为长效机制的核心将会更快解决与推进;其次现有的紧缩性调控政策会长期持续短期内基本不会放松;此外一城一策、分城施策的差异化调控方式不会改变未来我们将看到更多城市出台收紧楼市新政也能看到部分城市仍在积极去库存。

  胡景晖表示2018年“房地产长效机制”将由理论层面进入实践层面。对炒房的打击还将持续楼市买卖特别是收紧政策城市的楼市买卖将基本由自住需求客户完成。更多资源会倾斜到租赁市场房地产市场的功能将从投资增值向满足人们的居住需求回归。

  “历史数据表明政策对我国房地产市场有着确定性的影响。加快建立市场调节长效机制、减少短周期的市场调控十分必要。”胡景晖说“当然长效机制的建立是一项系统而长期的工程只有土地财政、税收、立法等各方面都有大量变革后才能建立。长远来看还需要合理配置资源优化产业布局引导人口流动。作为全国房地产市场的标杆尤其是北京将会在长效机制的建立中起到至关重要的作用”。(高伟)

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  记者 付丽丽

  据中央气象台消息13日今年第23号台风“百里嘉”将在广东电白到海南万宁一带沿海登陆。22号台风“山竹”更是蠢蠢欲动强度很有可能超过今年第21号台风“飞燕”预计将于16日下午到夜间以强台风或超强台风级别登陆广东西部。

  “山竹”缘何能如此“气盛”秋季台风有什么特点为什么秋季更易造就超强台风呢?

  高海温成就“山竹”

  “‘山竹’的特点就是强度强。”12日中国气象局台风与海洋气象预报中心高级工程师钱奇峰在接受科技日报记者采访时说目前“山竹”中心附近最大风力已经达到17级以上(65米/秒)强度已经追平“飞燕”七级风圈半径300—380公里个头比“百里嘉”大很多在台风家族中属于中等体型的台风。

  钱奇峰介绍“山竹”之所以能发展得如此强盛主要是因为它所经过的海域海温基本都在30℃以上高海温为它的发展提供了充足的能量。此外因为台风是一个立体结构低层辐合高层辐散对于“山竹”来讲它高层出流非常好这也是它强度得以快速增强的有利条件。

  此前“飞燕”生成后在向西移动了一段后路径转向北最后在日本登陆。大家知道越往北海温越低所以“飞燕”强度维持在超强台风的时间并不长随着它向北移动强度逐渐减弱。而“山竹”路径偏南一直处于高海温海域所以强度将维持更长时间。

  “事实上从历史统计来看秋季出现超强台风的几率往往更大。”钱奇峰强调正如“山竹”强势一样这主要是因为夏季向秋季过渡时太阳直射点由北向南移动导致海温偏暖海温高意味着积攒了更多的热量提供给台风的能量也会更大所以容易出现超强台风。此外秋季北方冷空气趋于活跃假如台风与冷空气相遇可能激发更强的降水可见秋台风也是“狠角色”因此仍然不能放松警惕。

  秋台风更偏爱广东与海南

  有数据显示与夏台风相比秋台风的登陆地点更偏南主要集中在浙江以南地区更偏爱登陆的省份为广东与海南。

  究其原因?钱奇峰表示这主要是进入秋季以后影响热带气旋路径的副热带高压开始东退南移位置逐渐偏南造成的。

  “此外秋季台风移动路径与强度更易多变。”钱奇峰解释影响我国近海台风的气象因素主要是西风带的天气系统、副热带高压、赤道辐合带等天气系统。

  在秋季这些势力处于博弈状态不能分出胜负。各方力量都未占据强势地位因而使台风受到各种因素的影响较多致使其移动路径与强度也容易多变。特别是进入南海后复杂的地形会使得台风的路径与强度变化呈现更加复杂的特征。

  因为“百里嘉”与“山竹”将先后影响广东、海南与广西部分地区影响时间较长因此钱奇峰提醒公众需持续注意滚动预报提高警惕充分做好防台风工作。另外台风影响区域还要特别注意防范强降水可能引发的山洪、地质灾害等次生灾害。

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